影响房地产价格的因素
来源：绍兴天汇房地产评估有限公司
2020/8/6 17:22:00
某客户委托我司对其临平路**弄**号的房产进行价格评估。委托方认为该房屋为距离地铁200米，评估价格应在区域平均价的基础上有显著提高。 我司认为客户片面的夸大了影响房价的某一个因素——交通便利度，而影响房价的因素是多方面的，该房屋所在建筑物竣工年份为1979年，建筑维护程度一般，小区环境一般，公共配套设施完备度一般等，将综合考虑的修正因素对委托方进行合理解释后，评估结果得到了客户的认可。 那么房地产估价中的修正因素应该如何来认识呢下面就简单介绍一下市场比较法中的修正因素。 修正因素包括区域因素的修正和个别因素的修正，根据《房地产估价规范》单一因素的修正一般不应超过20％，综合修正不超过30％。 1、区域因素的修正就是将可比实例在其外部环境状态下的价格调整为估价对象外部环境状态下的价格。 区域因素包含的内容主要为：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共配套设施、基础设施、城市规划等影响房地产的因素。在进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同来确定区域因素的具体内容及各项目的影响程度。 2、个别因素修正： 有关土地方面的个别因素的内容主要包括：面积大小、形状、临路状况、土地平整程度、土地使用年限等； 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要包含：新旧程度、装修（指建筑物的外装修）、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向。 一般而言，在充分考虑了区域因素之后，对于不同类型的物业，其个别因素修正所考虑的因素也是不一样的，需要区别对待。 对于住宅所在小区的小区内配套、物业管理、楼间距（建筑密度）、小区绿化、治安状况等这些因素会对其价格产生较明显的影响，所以在个别因素修正时必须考虑这些因素；对于写字楼：物业管理、设备设施、停车状况等是影响价格的重要因素； 对于沿街商铺：应考虑临街状况、开间、宽深比，其中临街状况是对其价格产生较大影响的因素。
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